家建てる?

2011年9月、家が完成しました!我が家の詳細なる記録です。

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家づくりのスケジュール 土地購入

●家づくりのスケジュール(2)

自分たちの中でイメージ、予算が決まって来たら…いよいよ外部と接触か!?


ここからは未知なる領域なのでまた調べてみました。



土地


・「土地」を探そう

なんといってもまずは土地?どんな形状の土地なのか?日当たりはどうなのか?それによって建物がどうなるのかが変わって来ると思います。まずはどんな土地が見付かるかですよね。


土地の選び方は前に勉強しました。

  *土地参照*
  *地盤・基礎参照*


これからず~っと住む場所を決めるのだから慎重に選びたいものです。



そして、いよいよ気に入った土地がみつかったら??




◎土地の売買契約までの流れは、購入申込み→重要事項説明→売買契約となるそうです。


<購入申し込み>

1)買付証明書(購入申込書、買付申込書等)に購入希望金額や契約、引渡しの時期などの条件を記入して申込み。


2)仲介の場合、仲介人は買付証明書をもとに売主と売買価格、引渡し時期などについて交渉をする。


3)売主がその条件を承諾すると買主に売渡承諾書を渡す。


不動産取引においては、通常、買付証明書、売渡承諾書の授受後に正式な売買契約書が締結されるそうです。


不動産のような高額な物件の売買については、通常の売買契約と異なり、契約が慎重に行われるものであり、正式な売買契約書の作成や、手付金等の授受があって初めて売買契約が成立すると考えるのが一般的なんだとか。


そういったわけで買付証明書には、法的な拘束力はなく、買主の購入意思を明確にするためのもので、売買契約ではないそうです。購入予定物件の予約をしたということにしか過ぎないので、購入申込み後にキャンセルしても一般的にはペナルティは発生しないそうです。



<重要事項説明>

宅地建物取引業者は、宅地建物取引主任者に、土地や建物を購入しようとする人に対して、契約が成立するまでの間に書面を交付して重要事項の説明をさせなければならないことになっているそうです。(宅地建物取引業法第35条)


1.重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない。

2.重要事項を書いた書面を交付しなければならない。

3.重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。



この重要事項というのは、購入しようとしている土地が、どのくらいの広さなのか、どんな形状なのか、周辺はどんな住環境なのか、契約したらどのような権利義務を負うのか、といったことなんだとか。


しかし!!
重要事項説明書はとにかく記載内容が多いため、「重要事項の説明」を受ける時にすべてを理解するのは大変なようです。


事前に重要事項説明書のコピーを入手し、細かいところまでよく読み、内容を理解して、今までの説明と食い違いがないか、新たに耳慣れない言葉や規制が無いか等をチェックし、疑問点があったら納得できるまで宅地建物取引主任者に確認することが必要なんだそうです。




<重要事項説明のチェックポイント>


取引形態によっての仲介手数料。


・販売会社が売り主の場合=仲介手数料はかからない。
・販売会社が売り主の代理の場合=場合によって仲介手数料がかかる。
・仲介の場合=仲介手数料は必ずかかる。


仲介手数料の「上限」は宅建業法で決められていて、


○200万円以下の金額 → 5.25%
○200万円超~400万円以下 → 4.2%
○400万円超 → 3.15%


そして+消費税


となっているそうです。



例えば、3000万円の土地を買った場合、
3000万円のうちの200万円までが5.25%、
200万超~400万までの部分が4.2%、
400万超~3000万円の部分が3.15%、


そして、それぞれの金額を足したものが仲介手数料になるそうです。


400万円の部分まではいくらの物件を買っても変わらないので、こういうふうにいちいち分けて計算しなくでもいいように「取引金額×3%+6万円」となっているそうです。


上限を定めた宅建業法なので交渉しだいでは仲介手数料が半額となったりすることも可能なんだとか。


ただ中には「仲介手数料を値切る客とは取引しない」なんていう強気な業者もいるそうなので、気に入った物件が見つかってから交渉するとトラブルになるケースもあるそうです。



重要事項説明についてのチェックポイントがまだいくつかあります。土地を購入するにもいろいろ勉強しなければならないことがたくさんあります
また次回にします





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